Gebäude-Technik & -Betrieb
29.03.2022

Warum die Wohnungswirtschaft eine Ein-Gateway-Strategie verfolgen sollte

Die digitalen Lösungen für die Wohnungswirtschaft werden immer ausgefeilter und arbeiten immer besser zusammen – ganz im Sinne eines digitalen Ökosystems, das sowohl von PropTech- als auch von Wohnungsunternehmen angestrebt wird. Die dringend benötigten einheitlichen Standards gibt es allerdings noch immer nicht, zumindest nicht flächendeckend. Das gilt sowohl für die softewareseitigen Schnittstellen, als auch für die Konnektivität, die über Gateways gelöst wird – wobei es in diesem Artikel um letzteres geht. Und das entwickelt sich zu einem immer größer werdenden Problem: Die Anzahl der Gateways in den Fluren und Kellern der Immobilien wird immer größer.

Der aktuelle Stand: Für jede Anwendung ein eigenes Gateway

Die Konnektivität ist die Grundausstattung für das digitale Quartier, sonst funktioniert es nicht. Dabei dient das Gateway letztlich “nur” der Verbindung des Sensors mit den Servern, also der Cloud. Wichtig ist hier eine sichere Datenübertragung. Wie beim Sensor gilt auch für das Gateway, dass die verschiedenen Use Cases jeweils eigene Anforderungen an Hard- und Software stellen. Das gilt bereits innerhalb eines Gewerks, erst recht jedoch zwischen verschiedenen Gewerken.

 

Schauen wir uns das Gateway am Beispiel des digitalen Zutritts an: Wenn das System ausschließlich Öffnungen mit dem Smartphone an der Tür ermöglichen soll, kann sogar komplett auf das Gateway verzichtet werden, da das Smartphone als Gateway fungieren kann. Dieser Use Case ist für Mehrfamilienhäuser in nahezu allen Fällen allerdings nicht ausreichend, entsprechend benötigt ein sinnvolles digitales Zutrittssystem für Mehrfamilienhäuser ein Gateway.

 

Dann stellt sich die Frage, welche Latenz der Datenübertragung akzeptabel ist, was gerade bei der Möglichkeit der Fernöffnung im Bereich von Millisekunden liegt. Damit ist die Latenz – neben weiteren Kriterien – ein wichtiges Merkmal für Gateways im digitalen Quartier. Für andere Gewerke sieht es anders aus: Für Messdienste reicht z. B. eine sehr viel höhere Latenz und seltene Datenübertragung. Entsprechend reichen hier batteriebetriebene Gateways.

 

 

Ein weiteres wichtiges Merkmal der Gateways ist der genutzte Funkstandard. Auch hier ist der Use Case entscheidend. Zahlreiche Optionen stehen zur Verfügung: vom Mobilfunk über LAN/WLAN, PoE, UWB, NBIoT oder Lora ist die Auswahl groß.

Gateways letztlich nur “dumme” Datenübermittler

Trotz der verschiedenen technischen Standards und Anforderungen bleibt ein Gateway letztlich ein „dummer“ Datenübermittler und es ist wenig überzeugend, hier pro Haus viele verschiedenen Gateways zu installieren. Entsprechend ist dies ein Feld wie geschaffen für große Infrastrukturanbieter – besonders große Telekommunikationsanbieter sind prädestiniert, diese Aufgabe zu füllen. Alternativ kann auch die Wohnungswirtschaft selber an dieser Stelle eine kontrollierende Rolle übernehmen und auf Basis ausgewählter Funkstandards ein Standard-Gateway entwickeln (lassen), bei dem auch die Funkausleuchtung des digitalen Gebäudes mitgedacht wird. Das hat neben dem Vorteil der Kostenreduktion aufgrund weniger Gateways auch den großen Vorteil für Wohnungsunternehmen, dass sie einen hohen Grad der Kontrolle über das digitale Gebäude – und deren Geschäftsmodelle – halten.

Unternehmen der Immobilienwirtschaft sollten im besten Fall selbst ein standardisiertes Gateway entwickeln und offene Schnittstellen von jedem Anbieter fordern.

Forderungen stellen statt tatenlos zusehen

Unternehmen der Immobilienwirtschaft sollten im besten Fall selbst ein standardisiertes Gateway entwickeln und offene Schnittstellen von jedem Anbieter fordern. Ansonsten dürfte es in den Fluren der Immobilien noch voller werden als es ohnehin schon ist. Die Zahl der im Einsatz befindlichen digitalen Anwendungen wird in den kommenden Jahren schließlich weiter zunehmen. Die Immobilienunternehmen benötigen also dringend eigene Software-Kompetenzen, um mithilfe von Verbänden und Digitalisierungs-Initiativen eben jene Standards fordern zu können, die gebraucht werden. Ansonsten wird es in Fluren und Kellern künftig noch voller – und das ist sicherlich nicht das, was sich PropTech- und Wohnungsunternehmen wünschen.

Karsten Nölling

Karsten Nölling

CEO von KIWI

Karsten Nölling ist seit September 2016 Vorsitzender der Geschäftsführung der KIWI.KI GmbH. Bereits seit Ende 2014 war er als Vertriebsleiter bei KIWI tätig und Mitglied des Executive Committees. Vor KIWI entwickelte er als Firmengründer einen digitalen Concierge Service für Hotels, der heutigen Mieter-Apps vergleichbar ist, und war als Head of Operations für das Startup 9flats tätig, einer Art deutschem Airbnb. Davor war Nölling Unternehmensberater bei McKinsey & Company und Projektleiter für Lean Manufacturing bei Mercedes-Benz.