Kostenexplosion in der Wohnungswirtschaft effektiv begegnen.

Sven Dunker

Agile Beschaffungsmethode nutzen, um das EBITDA zu verbessern.

In der größten Assetklasse der Welt – der Immobilienbranche – fängt eine Trendwende an, die durch die Neuausrichtung der globalen Zinspolitik seitens der US FED einen weiteren Schub bekommen hat. Es wird immer schwieriger, an neues Kapital für Immobilien- Investitionen zu kommen, zumindest wird es teurer. Weitere Herausforderungen kommen durch gestörte Lieferketten, dem Mangel an Handwerkern und der enormen Preissteigerungen bei Materialien. Diese sind teils so hoch, dass die allgemeine Inflationssteigerung in Deutschland kaum ins Gewicht fällt, trotz ihres Rekordniveaus.

Kosten geraten außer Kontrolle.

Der 8.März 2022 wird in die Geschichte der Londoner Metallbörse LME eingehen. Nachdem sich innerhalb von Minuten der Nickelpreis von $30.000 auf über $100.000 mehr als verdreifacht hat, wurde der Handel vorübergehend gestoppt.

Sicherlich ein extremes Beispiel. Dennoch steht dies durchaus exemplarisch für die Preissteigerungen, die auch die Bauindustrie durchleben muss, abgesehen von teils unendlichen Lieferzeiten. Bereits 2020 hatte sich der Preis für Bauholz mehr als verdoppelt und der Stahlpreis hat sich innerhalb eines Monats im 50% verteuert. Lieferketten sind nachhaltig gestört, auch da einige Hersteller und veredelnde Unternehmen in der Ukraine liegen und durch den Krieg langfristig ausfallen.

Eine Veränderung der Situation ist nicht abzusehen. Marktkenner rechnen für 2023 mit einer Gesamtkostensteigerung im Bauhandwerk von 15-20%, was eine nie dagewesenen Belastung für die Immobilienbranche darstellt und gerade die Bemühungen um bezahlbares Wohnen konterkariert.

Doch welche Optionen bleiben der Wohnungswirtschaft in dieser Lage? Sanierungsmaßnahmen zu verschieben, wird angesichts der ESG Ziele für den Staat und Unternehmen recht schwierig. Notwendige Reparaturen müssen erledigt werden, um nicht die Sicherheit oder Mieterzufriedenheit zu riskieren, denn sonst ein höherer Leerstand zu befürchten. Bestandsmieten zu erhöhen dürfte ebenfalls keine einfache Option darstellen, leidet die Bevölkerung doch bereits unter enormer Inflation von teils über 7 %.

So bleibt vielen Unternehmen letztlich nur ein finanzieller Einschlag in das eigene Betriebsergebnis, was bei stabilen Unternehmen mit viel Reserven wohl kein existenzgefährdendes Problem darstellt, bei öffentlich gelisteten Unternehmen jedoch sicherlich zu unzufriedenen Investoren führt.

“Quo Vadis” Immobilienwirtschaft?

Kundenstudien belegen bis zu 45% Unterschiede beim Einkauf

Es gibt Mittel und Wege, die Steigerung zu mildern, zumindest aber abzuschwächen.
Agile und flexible Einkaufsstrukturen bei Handwerksdienstleistungen helfen hierbei nachweislich. Ja, auch in Deutschland herrscht ein Mangel an Handwerkern und Personal aber dennoch gibt es einen aktiven Wettbewerb zwischen vielen Unternehmen. Man muss diesen Marktplatz nur effektiv nutzen und anwenden.

Plentific verfügt über den Marktplatz und die Technologie und konnte die Effektivität anhand einer Kundenstudie dokumentieren.

In dieser Fallstudie (welche öffentlich zugänglich ist), haben wir mit einem unserer größten Kunden in Deutschland über 6.000 Aufträge analysiert, um Einsparpotenziale dank dynamischer Auftragsvergaben aufzuzeigen. Hierbei wurden 40% der Aufträge direkt über Plentific an Handwerksunternehmen vergeben, die restlichen 60% wurden über den Plentific Marktplatz ausgeschrieben.

Marktkenner rechnen für 2023 mit einer Gesamtkostensteigerung im Bauhandwerk von 15-20%, was eine nie dagewesenen Belastung für die Immobilienbranche darstellt und gerade die Bemühungen um bezahlbares Wohnen konterkariert.

Marktkenner rechnen für 2023 mit einer Gesamtkostensteigerung im Bauhandwerk von 15-20%, was eine nie dagewesenen Belastung für die Immobilienbranche darstellt und gerade die Bemühungen um bezahlbares Wohnen konterkariert.

Die Ergebnisse der Einsparungen über den Marktplatz im Vergleich zum Direkteinkauf waren beeindruckend:

Selbst in wettbewerbsarmen Gewerke wie Heizung und Sanitär konnte unser Kunde im Schnitt 11% Kosten einsparen und in der Spitze bei Glas, Fenster und Türen sogar bis zu 45%.

Über das gesamte Einkaufsportfolio wurde eine rund 25%-ige Einsparung realisiert. Dabei wurden nicht einmal nur die günstigsten Angebote ausgewählt. Es sollte nicht unerwähnt bleiben, dass alle auf dem Marktplatz befindlichen Handwerksunternehmen komplett verifiziert sind und ein fortlaufendes Qualitätsmonitoring durch ein aktives Bewertungssystem gegeben ist.

Beispielrechnung anhand echter Bilanzzahlen

Aber was bedeutet dies eigentlich für die Bilanz eines Immobilienunternehmens?
Am besten, wir berechnen dies anhand eines realen Beispiels. Wir haben uns die Bilanz eines (durchaus größeren) Unternehmens der Wohnungswirtschaft angesehen und die Kennzahlen aus dem Jahr 2021 analysiert:

Kennzahlen Bilanz unseres neuen Beispiels:

  • Erlöse €5.1 Mrd
  • Adjusted EBITDA €2.26 Mrd
  • Group FFO €1.6 Mrd
  • Aufwendungen
    • Instandhaltung €666 Mio (entspricht 29% des EBITDA & 40% des GFFO)
    • Modernisierungen €758 Mio (entspricht 33% des EBITDA & 45% des GFFO)

Annahmen
Anwendung des dynamischen Procurement Prozess unter Verwendung des Plentific Marktplatzes:

  • Instandhaltung:
    • 30% des Einkaufsvolumen werden über den Marktplatz eingekauft
    • 20% Einsparungen werden erzielt
  • Modernisierungen:
    • 40% des Einkaufsvolumen werden über den Marktplatz eingekauft
    • 10% Einsparungen werden erzielt
  • bisherige Vergleichsstudie: 25% Einsparung

Ergebnis
Im Bereich der Instandhaltungsmaßnahmen könnten ca. €49.9 Mio und bei Modernisierungsmaßnahmen weitere €30.3 Mio an Kosten eingespart werden.

Innerhalb des Konzerns entsteht ein Einsparungspotential von über €80 Mio. allein durch die dynamische Nutzung einer modernen Plattform, mit angeschlossenen Marktplatz von motivierten Handwerksunternehmen.

Dies würde in einem 4% verbesserten EBITDA und 5% verbesserten Group FFO resultieren.
Unter normalen Umständen und normalen Zeiten. In der heutigen Situation hilft es, die Kosten nicht komplett aus dem Ruder laufen zu lassen.

Über den Autor

Sven Dunker

Country Manager Plentific

Sven Dunker ist Country Manager von Plentific seit 2020. Plentific hat eine SaaS-Plattform für End-to-End-Marktplatz etabliert. Diese ermöglicht es Immobilienverwaltern ihre eigene, völlig flexible Lösung für Auftragnehmer einzuführen und zu verwalten.