Durch ganzheitliches Management der Technischen Gebäudeausrüstung zu mehr Energieeffizienz in Bestandsimmobilien

Dr. Franka Birke

In der aktuellen Energiewende-Kampagne ruft Bundeswirtschaftsminister Habeck zum Energiesparen auf. Zudem wächst durch die geplante Einführung des CO2-Stufenmodells und der Ausrufung des Notfallplans Gas der Druck auf die Wohnungswirtschaft, ihren Gebäudebestand und die darin verbaute Technische Gebäudeausrüstung (TGA) energieeffizienter zu managen und Energie einzusparen.

Ein riesiges Potenzial hierfür schlummert ungenutzt in Deutschlands Heizungskellern. Denn 85 Prozent aller Gebäude in Deutschland sind mit Heizungsanlagen ausgestattet, die quasi im Blindflug betrieben werden. Solange die Heizungen und das Wasser in den Wohnungen warm sind, wird selten ein Blick auf die Anlage geworfen. Da fällt es nicht auf, wenn die Heizungsanlage nachts oder im Sommer unnötig auf Hochtouren läuft.

Allein durch kontinuierliches Monitoring der Verbrauchs- und Betriebsdaten kann der Energieverbrauch von Heizungsanlagen um bis zu 15 Prozent reduziert werden. Durch den Einsatz von smartem Submetering sind weitere 10 Prozent möglich.

Die Heizungsanlage als Blackbox

Die mangelnde Transparenz über den Betriebszustand der Heizungsanlagen stellt für viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft ein Problem dar. Viele ihrer Heizungsanlagen sind nicht digital angebunden und somit eine Blackbox für die Verwalter*innen.

Dies macht nicht nur die Wartung sehr aufwendig, auch werden Heizungsausfälle erst spät entdeckt. Außerdem entstehen hohe Kosten durch die zeitintensive Kommunikation mit Mieter*innen und Service-Partnern sowie unnötige uninformierte Anfahrten von Techniker*innen.

Hinzu kommt, dass herstellerspezifische Lösungen zur Überwachung und Wartung eine effiziente Kombination von Anlagen unterschiedlicher Hersteller sowie deren übergreifendes Monitoring kaum möglich machen.

PropTech-Technologien als Lösungsansatz

Zukunftsoffene und herstellerunabhängige IoT-Lösungen (IoT=Internet of Things) von PropTechs ermöglichen es nicht nur, den gesamten Bestand an Heizungsanlagen in einem einzigen Dashboard abzubilden, sondern sie lassen auch eine Anbindung der übrigen Technischen Gebäudeausrüstung in einem System zu.

Ältere und analoge Heizungsanlagen werden mittels Retrofit-Lösung digitalisiert. Dabei werden an relevanten Punkten der Heizungsanlage Sensoren angebracht, die wesentliche Betriebsdaten erfassen. Bereits digitale Anlagen werden über vorhandene Schnittstellen am Heizungsregler an dasselbe System angebunden.

Über ein IoT-Gateway gelangen die Daten aus dem Gebäude auf eine digitale Plattform, wo sie zusammengeführt und mittels moderner Machine Learning Algorithmen ausgewertet und mit Kontextdaten angereicherten technischen Informationen in Echtzeit in einem anwenderfreundlichen Dashboard verfügbar gemacht werden. Bei Abweichungen von voreingestellten Schwellenwerten erfolgt eine automatische Störungsmeldung per E-Mail, sodass zeitnah nachjustiert werden kann.

Das gleiche Prinzip lässt sich auch bei Warmwasseranlagen anwenden. So erhalten Wohnungsbaugesellschaften, die als Betreiber der Anlagen für deren gesetzeskonformen Betrieb verantwortlich sind, jederzeit aus der Ferne einen Einblick in die Betriebsdaten ihrer Anlagen und können bei Bedarf unverzüglich reagieren.

Die mangelnde Transparenz über den Betriebszustand der Heizungsanlagen stellt für viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft ein Problem dar. Viele ihrer Heizungsanlagen sind nicht digital angebunden und somit eine Blackbox für die Verwalter*innen.

Die mangelnde Transparenz über den Betriebszustand der Heizungsanlagen stellt für viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft ein Problem dar. Viele ihrer Heizungsanlagen sind nicht digital angebunden und somit eine Blackbox für die Verwalter*innen.

Mit IoT-Lösungen zu mehr Energieeffizienz

Gebäudemanager*innen sind mithilfe der Daten in der Lage, Ineffizienzen zu erkennen, entsprechende Gegenmaßnahmen einzuleiten und die Wirksamkeit anschließend im Dashboard nachzuvollziehen. Beispielsweise können so eine fehlende Nachtabsenkung oder zu hohe Vorlauftemperaturen der Heizungsanlage entsprechend korrigiert werden.

Diese IoT-Lösungen schützen auch vor unbemerkten, unerwünschten manuellen Veränderungen am Heizsystem. Wenn beispielsweise die Heizkurve bei Wartungsarbeiten auf den Standardwert zurückgesetzt und nach Fertigstellung nicht wieder auf den Bedarf des Gebäudes eingestellt wird, schlägt die Lösung Alarm. So kann unnötiger Energieverschwendung vorgebeugt werden.

Smartes Submetering und Metering bringen ebenfalls Einsparpotenzial mit

Die Wohnungswirtschaft kann zudem mit digitalen Submetering-Lösungen herstellerunabhängig und in Echtzeit die in ihren Wohnimmobilien eingesetzten Verbrauchszähler aus der Ferne auslesen. Sie können so ihren Mieter*innen jederzeit zuverlässige Daten über ihre Verbräuche zur Verfügung stellen, die wiederum ihr Verbrauchsverhalten auf dieser Grundlage anpassen können.

Für das Metering kann das gleiche Prinzip eingesetzt werden. Die automatisierte, digitale Fernauslesung der Gesamtverbräuche aller Medien am Hausanschlusspunkt ermöglicht es der Wohnungswirtschaft, Verbrauchsanalysen durchzuführen und den CO2-Fußabdruck ihrer Liegenschaften zu berechnen. Auf dieser Datengrundlage können Maßnahmen zur Verbrauchsreduzierung, wie zum Beispiel die Anpassung der Anschlussleistung bei Fernwärme, eingeleitet werden.

TGA als Ansatzpunkt für effizientes Gebäudemanagement

Über das datenbasierte Management der TGA lassen sich Gebäude an vielen Stellen effizienter und nachhaltiger bewirtschaften. Mithilfe einer IoT-Plattform lassen sich alle Anwendungsfälle und PropTech-Lösungen einfach miteinander kombinieren. Das schafft Transparenz und einen guten Überblick über den Betriebszustand der Anlagen und Liegenschaften und ermöglicht so ein effizientes und klimafreundliches Wirtschaften.

Über den Autor

Dr. Franka Birke

Gründerin und Chief Executive Officer (CEO) METR Building Management Systems GmbH

Franka Birke verfügt über 18 Jahre Erfahrung in der Startup-Branche. Sie arbeitete sechs Jahre am Lehrstuhl für Technologie- und Innovationsmanagement der Technischen Universität Berlin und promovierte dort zum Thema Technologische Kompetenz und Erfolg bei jungen Unternehmen. Anschließend baute sie als Projektleiterin den ersten Clean Tech Accelerator Deutschlands, das Climate-KIC am EUREF-Campus Berlin, auf. 2016 übernahm sie die kommissarische Leitung des Centre for Entrepreneurship. Franka Birke ist zudem PropTech-Beauftragte des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Jury-Mitglied bei den EnergyAwards, im Vorstand der Bitkom Arbeitskreises Smart City sowie beim Businessplan-Wettbewerb Berlin-Brandenburg.