Präzise dreht sich das animierte Gebäude um die eigene Achse. Fünf Etagen, 180 Einheiten, dargestellt in Millionen von Pixeln auf dem großen Monitor in der zentralen digitalen Property Management Abteilung. Gebäude A ist eines der kleineren Objekte aus dem gesamten Verwaltungsportfolio, jedoch eines der modernsten. Heute ist einer dieser Montage im Jahr 2033, an dem nur über das Wochenende rund 45 Servicetickets und Nachrichten aus der Liegenschaft eingegangen sind. Ein Großteil davon wurde vorab bereits durch das KI-gestützte Property Management Bot bearbeitet. Nur Einzelfälle müssen noch manuell eingesehen und beantwortet werden.
Schematische Darstellung für das Dashboard des Property Managements der Zukunft
Die Zukunft des Property Managements basiert auf vollintegrierten, vordefinierten und automatisierten Prozessen. Nimmt die technische Entwicklung ihren Lauf oder beschleunigt diesen sogar, bewohnen, verwalten und veräußern wir in zehn Jahren hochintelligente Gebäude. Klingt gut, oder? Die entsprechenden Weichen dafür sind gestellt. Selbst der Gesetzgeber legt durch die Einführung neuer Vorgaben wie z.B. das Messstellenbetriebsgesetz, die Energieeffizienz-Richtlinie (EED) oder ESG-Reportingpflichten eine zukünftige Ausrichtung fest.
Mehr denn je gilt es, grüne Zahlen zu schreiben. Ein kurzer Blick auf das „Green Dashboard“ von Gebäude A verrät sofort, dass sich die positive Entwicklung bei der Reduzierung von Verbräuchen seit der transparenten Aufbereitung für Mieter:innen in der objekteigenen Mieter-App weiter fortsetzt. In einem neuen Versuchsmodell erhalten die sparsamsten Bewohner:innen aus dem Gebäude eine Rückvergütung geknüpft an ihr geändertes Nutzerverhalten. All dies zahlt auf das Erreichen der Klimaziele und die angestrebte Platinum ESG-Zertifizierung ein. Für ESG-Ratings ebenfalls wichtig: die Mieterzufriedenheit. Diese wird in regelmäßigen Abständen über eine digitale Umfrage per App erfasst und ausgewertet. Mieter:innen haben hier sogar die Chance, proaktiv eigene Vorschläge anzubringen.
Doch woran liegt es, dass Digitalisierung seit Jahren in der Branche als der Elefant im Raum und nicht als notwendiger nächster Schritt in eine automatisierte Zukunft der Verwaltung begrüßt wird? Es fehlt schlichtweg an Echtzeitdaten oder überhaupt irgendwelchen Daten des zu verwaltenden Objektes. Zusätzlich mangelt es an einem integrierten Kommunikationskanal zu den Mieterinnen und Mietern, der über die klassischen Briefe hinausgeht. Solange weder das Gebäude noch die Mietenden Teil der automatisierten Prozesse eines digitalen Ökosystems sind, wird sich an diesem Zustand auch wenig ändern.
Fakt ist, je mehr Daten wie z. B. Verbrauchswerte oder Zahlungsflüsse abrufbereit vorliegen, desto früher können valide Prognosen und Empfehlungen zur Wertentwicklung erstellt werden. Letztendlich sollte ein Blick auf das virtuelle Cockpit genügen, um zu wissen, welche Maßnahmen sich positiv auf die Wertentwicklung des Portfolios und die Erhöhung der Mieterzufriedenheit auswirken. Insbesondere für Eigentümer und Asset Manager bietet sich so die Chance, Finanzkennzahlen in Echtzeit einzusehen und diese als Entscheidungsgrundlage heranzuziehen.
Zurück in der Property Management Zentrale: Während der Sensor des Aufzugs in Haus A eine verlangsamte Geschwindigkeit feststellt und die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls innerhalb der nächsten 24 Stunden von ihm mit 74 Prozent berechnet worden ist, taucht im gleichen Moment oben rechts auf dem Bildschirm eine Nachricht auf. Eine Mieterin aus der dritten Etage beanstandet die defekte Ladesäule für ihr E-Bike im Innenhof. Eine kurze automatisierte Überprüfung zeigt, dass die Kreditkartendaten der Mieterin abgelaufen sind und deswegen keine neuen Ladevorgänge mehr möglich sein können. Die vorformulierte Antwort per App schlägt das KI-gesteuerte Property Management Bot bereits vor. Diese muss nur noch mit einem Klick bestätigt werden. Praktischerweise hat die Plattform in der Zwischenzeit den Wartungsbedarf des Aufzuges eigenständig an den Servicepartner gemeldet. Beide Themen sind in kürzester Zeit erledigt.
Solange weder das Gebäude noch die Mietenden Teil der automatisierten Prozesse eines digitalen Ökosystems sind, wird sich an diesem Zustand auch wenig ändern.
Orchestriert werden all diese Prozesse vom digitalen Property Management der Zukunft, dem ganzheitlichen Immobilienverwalter. Das neue Rollenbild beinhaltet die Leistungen eines Serviceansprechpartners, Gebäudemanagers und vor allem die eines Renditeentwicklers, der individuelle Digital- und Nachhaltigkeitsstrategien umsetzt. Doch welche Anforderungen gehen damit einher? Neben Soft Skills bei der digitalen Kommunikation sowie einem fundierten Immobilienmanagement Wissen braucht es vor allem solide Grundkenntnisse über den Umgang mit und den Schutz von Daten. Wenngleich Automatisierung vieles vereinfacht, wird der Beruf dennoch anspruchsvoller und sich in weitere Fachbereiche aufgliedern: Schließlich ist das Wissen über die jeweiligen Komponenten im Objekt vor Ort eine Grundvoraussetzung, um ein Gebäude zu warten und zu betreiben. Was würden Sie tun, wenn ein digitales Schließsystem plötzlich nicht mehr erreichbar ist? Alleinig den Schlüsseldienst rufen?
Steht die gesamte Branche in zehn Jahren auf dem Kopf? Nein. Zum einen wird es immer Bereiche geben, wo Menschen der Digitalisierung überlegen sind (z. B. im Facility Management) und ihr Fachwissen unter Einsatz neuester Technologien optimal einbringen werden. Zum anderen verhindert schon die Regulatorik der Branche eine schnelle Umsetzung. Der größte Druck ist unlängst seitens des Asset Managements zu erwarten. Hier gilt es als Property Manager insbesondere, eine professionelle und ganzheitliche Unterstützung bei der Erfüllung von nachhaltigen Strategien zu leisten. Seitens der Mietenden verstärkt sich der Wunsch nach mehr Service rund um das eigentliche Wohnen. Auch der Druck zu Kosteneinsparungen wird zunehmen.
Solche Anforderungen werden unmittelbar dazu führen, dass sich die Lücke am Markt zwischen digital-aufgestellten und traditionell-agierenden Anbietern signifikant vergrößert. Die Konsolidierung hat bereits begonnen. Dort, wo kurzfristig agile Teams für anspruchsvollere Assetklassen als schnelle Beiboote mitgefahren sind, werden sie langfristig ihren Erfahrungsschatz auf das gesamte Portfolio übertragen. Wer also in rund zehn Jahren dem Wettbewerb standhalten will, muss jetzt beginnen.
Als großes Fazit bleibt die zentrale Aufgabe des Property Managements der Zukunft: Es muss die Frage beantworten, wie durch Digitalisierung ein Return on Investment für seinen Auftraggeber erzielt wird, und den digitalen Wandel nicht nur initiieren, sondern steuern.
