Immobilien-Asset Management – Ohne Daten geht zukünftig nichts!

Wer kennt es nicht? Man hat Immobilien im Portfolio und weiß nicht so recht, was man mit ihnen anfangen soll. Verkaufen, besser vermieten oder einfach nur halten, das Geschäft laufen lassen? Die Antwort auf diese Frage ist nicht einfach, aber eines ist sicher: Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, werden jede Menge Informationen benötigt. Und genau hier setzt das gezielte Sammeln von Daten als Grundlage für ein professionelles Asset Management an.

Um diese relevanten Daten zu erhalten, ist die konsequente Digitalisierung aller Prozesse rund um das Immobilienmanagement erforderlich. So liefern Property Manager durchaus zyklisch Daten zu Themen wie «Leerstände» oder «OPEX-Kosten». Dies aber versteckt in Excel-Dateien, nur alle drei Monate und dann – mit Verlaub – oft unvollständig, fehlerhaft und eben auch mit Verspätung.

Mit wenigen Handgriffen lassen sich die Anforderungen an die Datenlieferung aus dem Property Management sauber strukturieren, vereinheitlichen und vor allem durch Verknüpfung der vom Property Manager genutzten Technologie mit dem Data Lake des Asset Managers auch in kurzen Zyklen liefern. Neben den Themenfeldern Rent Roll, OPEX- und CAPEX-Management ist auch der Fluss von Daten zu Energieverbräuchen «Bottom Up» aus dem Gebäude, via Data Lake bis auf die Compliance-Ebene neu zu organisieren.

Warum ist das alles sinnvoll? Nun: Je mehr Daten und Informationen über die Betriebsdauer einer Immobilie im Data Lake als «Single Source of Truth» eingesammelt werden, desto effektiver kann im Asset Management auf Fehlentwicklungen reagiert werden. Aber auch die Einordnung einer Immobilie auf dem CREM-Pfad, die zukünftig zwingend vorgegebenen Taxonomie-Audits oder die technische Due Diligence in der Transaktion leben von validierten, nachvollziehbaren Daten.

Sinnvolles Sammeln statt wilder Sammelwut

Doch wie sammelt man diese Daten am besten? Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten: Ein traditioneller Ansatz ist es, Experten hinzuzuziehen. Dienstleister können beispielsweise den Zustand der Immobilie vor Ort begutachten und eine entsprechende Bewertung abgeben. Auch unterstützen Dienstleister bei der kontinuierlichen Erfassung von Zählerständen im Objekt – zu entsprechend großen Kosten und oft in geringer Qualität.

Hier kommt alternativ wieder die Technologie ins Spiel: Energie Management Systeme (EMS), IoT und Meetering-Technologie liefert Daten automatisiert und zu kalkulierbaren Kosten. Ganzheitlich betrachtet müssen Daten technologiebasiert aus Gebäuden auf die Ebene des Asset Managements fliessen, wo sie operativ verdichtet und bedarfsorientiert weiterbearbeitet werden. Danach folgt die die Ebene der Business Itelligence, gekennzeichnet von Analysen, Berichten und auf Compliance bezogene Audits. Eine zukünftig selbstverständliche Welt des Asset Managements.

Zusammenspiel von Mensch und Maschine

Hinsichtlich strukturierter und homogenisierter Daten für das Asset Management der Zukunft ist die Branche auf einem guten Weg. Bereits 2022 initiierte Realcube zusammen mit weiteren namhaften Partnern eine Brancheninitiative für die Datensprache zur ökologischen Analyse von Gebäuden. Ziel dieser Initiative ist es, in enger Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung (DIN e.V.) einheitliche Datenpunkte zu benennen, um so den Datenfluss zu vereinfachen. Die Publikation der Ergebnisse ist als DIN SPEC 91475 für Sommer 2023 geplant.

Fazit: Das strukturierte Sammeln von Stammdaten, relevanten Bewegungsdaten (Energieverbrauch, CO2-Emissionen etc.) und die kontinuierliche Analyse dieser Daten ist Grundlage des modernen Asset Managements. Daten sind zusätzlich entscheidend, um Anforderungen bei der Finanzierung von Objekten, der Taxonomie oder bei Transaktionen zu erfüllen. Die Verluste von Vermögenswerten, sogenannte «Stranded Assets», können so vermieden werden.