Was ist Klimaanpassung und warum lohnt es sich im Immobiliengeschäft?

Klimaanpassung bezeichnet die Anpassung von Immobilien und ihrer Umgebung an Risiken durch Extremwetterereignisse. Klimaanpassung kann auf Gebäudeebene, Betriebsebene und kommunaler Ebene vorangetrieben werden. Klimaanpassung begegnet physischen Klimarisiken, die u.a. im ESG-Framework definiert werden. Es werden alle Beteiligten gebraucht, um Risiken wirkungsvoll zu reduzieren.

Klimaanpassung lohnt sich, denn sie reduziert Risiko und Kosten. Die über die Zeit vermiedenen Schäden und Kosten werden desto mehr ins Gewicht fallen, je früher in Klimaanpassung investiert wird. Der Druck vom Gesetzgeber wird mittelfristig stark ansteigen und durch klimawandelbedingt zunehmende Extremwetterereignissen entstehen größere finanzielle Risiken für Neubau- und Bestandsimmobilien. Frühzeitige Klimaanpassung bietet die Chance Unwetterschäden vorzubeugen, bevor diese eintreten und Wiederherstellungskosten weiter zunehmen. Versicherungen werden die Prämien erhöhen, die Bedingungen verschlechtern oder sogar die Leistung verweigern, wenn keine Klimaanpassung betrieben wird. Banken, und Investoren werden von steigenden ESG-Anforderungen und Eigeninteresse getrieben, Klimarisiken in ihren Portfolios zu erkennen und zu reduzieren.

Wie sind Immobilien von physischen Klimarisiken betroffen?

Physische Klimarisiken umfassen etwa Hochwasser, Starkregen, Sturm und Hagel. Der derzeit stattfindende sowie zukünftige Klimawandel erhöht Häufigkeit und Intensität solcher Ereignisse, sodass die Gefährdung ansteigt, falls keine Gegenmaßnahmen ergriffen werden.

Immobilien sind dem Wetter ausgesetzt und werden so geplant, dass sie typische Belastungen durch Wetterereignisse überstehen. Extremereignisse können jedoch erhebliche Schäden verursachen, etwa Reparaturkosten oder Einnahmeverluste, im schlimmsten Fall kann ein ein Totalschaden entstehen. Immobilien sind insbesondere von Schäden der Außenhülle durch Sturm, Hagel und Starkregen oder Sturzfluten sowie von eindringendem Wasser infolge von Rückstau und Überflutung betroffen. Die Betroffenheit einer Immobilie wird durch ihre Umgebung, z. B. die Lage in einem Tal, vorhandene oder fehlende Schutzmaßnahmen in der Umgebung sowie die Gebäudeeigenschaften geprägt. Der Wartungsstand, die verbauten Materialien, die Stockwerks- und Dachstruktur sowie die Art der Heizanlage sind entscheidende Faktoren für die Widerstandsfähigkeit einer Immobilie. Für viele Wetterereignisse gibt es die Möglichkeit der Gebäude- /Elementarversicherung. Aufgrund der geographischen Variation der Risiken steht diese nicht überall gleichermaßen zur Verfügung.

Es gibt doch Deiche, Baunormen und Versicherungen – wo ist also das Problem?

Baunormen und Schutzmaßnahmen – wie etwa Deiche und Hochwasserrückhaltebecken – sind nicht auf sehr starke Extremereignisse ausgelegt und Informationen zur Gefährdungslage durch Extremwetter sind teilweise nicht genau. Diese Problematik besteht durch veraltete/ungeeignete Datensätze sowie nicht hinreichend robuste Extremwertstatistiken. Veraltete Klimadatensätze beziehen sich auf die Vergangenheit und sind nicht aussagekräftig genug, um aktuelle/zukünftige Klimarisiken abzuschätzen. Ungeeignete Datensätze erfassen gefährdete Regionen, z. B. durch Hochwasser oder Hagel, nur ungenau, sodass entweder eine Schein-Sicherheit suggeriert wird oder unnötige Schutzmaßnahmen ergriffen werden. Kurze Zeitreihen von Messdaten zu Extremereignissen führen oft zu einer Unterschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit. So wird etwa ein Deich oder eine Flutbarriere auf ein „100-jähriges“ Ereignis dimensioniert. Wenn ein stärkeres Ereignis dann in 10 Jahren zweimal auftritt, ist ersichtlich, dass diese Abschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit höchstwahrscheinlich fehlerhaft war. Dadurch sind manche Immobilien laut Plan vor Naturgefahren sicher, jedoch ist die Planung nicht ausreichend abgesichert, was zu sehr kostspieligen Schäden führen kann. Versicherungsschutz ist grundsätzlich möglich, jedoch sind Immobilien in besonders von Hochwasser gefährdeten Lagen teilweise ganz ausgeschlossen oder der Versicherungsschutz ist dort zu teuer.

Was passiert in Zukunft?

Der Klimawandel wirkt sich auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Intensität von Extremereignissen aus. Auch „neue“ Extreme können auftreten, z. B. tropische Wirbelstürme überleben könnten aufgrdung warmen Meerwassers in Zukunft Mitteleuropa bedrohlich nahe kommen. Der derzeitige Klimawandel hat die Wahrscheinlichkeiten von heftigen Regenfällen und Sturzfluten wie 2021 bereits deutlich erhöht. Besonders eindeutig ist dieser Zusammenhang für starke Hitzewellen. In Zukunft werden Hitzeperioden noch häufiger auftreten und für größere Belastungen gerade im städtischen Bestand sorgen. Die Kühlung von Gebäuden mit Klimaanlagen ist teuer und schlecht für die Energieeffizienz. Heftigere und häufigere Starkniederschläge lassen mehr Feuchtigkeit in die Außenhülle von Gebäuden eindringen, verringern Wohnkomfort und verkürzen Renovierungsintervalle. Heftigere Gewitterstürme und häufigere Hagelunwetter verursachen höhere Reparaturkosten an der Außenhülle von Gebäuden und Folgeschäden durch eintretende Feuchtigkeit. Energieeffiziente Außendämmungen werden von Hagel und Starkregen in Mitleidenschaft gezogen. Überschwemmungen durch Flusshochwasser/Sturzfluten und damit einhergehende Schäden dürften häufiger werden. Lange trockene und heiße Perioden werden den Grundwasserspiegel regional absenken und zu strukturellen Schäden sowie ggf. einer reduzierten Standsicherheit führen. Der Klimawandel wird die Häufigkeiten und Intensitäten von Gebäudeschäden verändern, sodass sich eine bauliche Anpassung langfristig lohnen wird.

Der Klimawandel wirkt sich auf die Eintrittswahrscheinlichkeit und Intensität von Extremereignissen aus. Auch „neue“ Extreme können auftreten, z. B. tropische Wirbelstürme überleben könnten aufgrdung warmen Meerwassers in Zukunft Mitteleuropa bedrohlich nahe kommen. Der derzeitige Klimawandel hat die Wahrscheinlichkeiten von heftigen Regenfällen und Sturzfluten wie 2021 bereits deutlich erhöht. Besonders eindeutig ist dieser Zusammenhang für starke Hitzewellen. In Zukunft werden Hitzeperioden noch häufiger auftreten und für größere Belastungen gerade im städtischen Bestand sorgen. Die Kühlung von Gebäuden mit Klimaanlagen ist teuer und schlecht für die Energieeffizienz. Heftigere und häufigere Starkniederschläge lassen mehr Feuchtigkeit in die Außenhülle von Gebäuden eindringen, verringern Wohnkomfort und verkürzen Renovierungsintervalle. Heftigere Gewitterstürme und häufigere Hagelunwetter verursachen höhere Reparaturkosten an der Außenhülle von Gebäuden und Folgeschäden durch eintretende Feuchtigkeit. Energieeffiziente Außendämmungen werden von Hagel und Starkregen in Mitleidenschaft gezogen. Überschwemmungen durch Flusshochwasser/Sturzfluten und damit einhergehende Schäden dürften häufiger werden. Lange trockene und heiße Perioden werden den Grundwasserspiegel regional absenken und zu strukturellen Schäden sowie ggf. einer reduzierten Standsicherheit führen. Der Klimawandel wird die Häufigkeiten und Intensitäten von Gebäudeschäden verändern, sodass sich eine bauliche Anpassung langfristig lohnen wird.

Wie kann man sich nachhaltig gegen Klimarisiken absichern?

Bauliche Klimaanpassung muss genau auf das Risikoprofil einer Liegenschaft zugeschnitten sein, um Klimarisiken wirksam zu reduzieren und Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Beispielhafte Anpassungsmaßnahmen sind: verbesserte Entwässerung zur Reduktion von Überflutungsgefahr, die Verwendung widerstandsfähigerer Baumaterialien um Sturm-/Hagelschäden zu reduzieren oder die Begrünung von Gebäude und Umgebung zur Abmilderung von Hitzeperioden. Anpassungsbedarfe müssen für jede Immobilie ermittelt werden, um geeignete Anpassungsmaßnahmen auszuwählen. Solche Maßnahmen sollten aus Kostengründen in den Lebenszyklus von Bestandsimmobilien/Neubauten integriert werden. Daher ist es wichtig, Bedarfe frühzeitig zu ermitteln.

Für eine Früherkennung von Klimarisiken und Anpassungsbedarfen und das Erarbeiten einer effektive Anpassungsstrategie für Immobilien(-portfolios), wird eine Klimarisikoanalyse durchgeführt. Diese berücksichtigt lokale klimatische und bauliche Bedingungen, den Immobilienzustand und den finanziellen Rahmen. Für den Lebenszyklus einer Immobilie wird mit hochwertigen Klimadaten eine Projektion der Kosten zusätzlicher Schadenbeseitigung und vorgezogener Renovierungen erstellt. Diese Analysen sollten für mehrere Klimaszenarien – mögliche zukünftige Pfade des Klimawandels – modelliert werden, um eine aussagekräftige Datenanalytik sicherzustellen. Durch die Analyse der so erzeugten Szenarien können die drängendsten Klimarisiken und Anpassungsbedarfe erkannt werden.

wichtig: Kosten-Nutzen Analyse!

Im nächsten Schritt steht die Erstellung von Planszenarios an, indem unterschiedliche Anpassungsmaßnahmen einbezogen werden. Dazu werden Mehr-/Minderkosten sowie dadurch reduzierte Beträge für Reparaturbedarf, Wartungen und vorgezogene Renovierungen berücksichtigt. Auf diese Weise entstehen Anpassungspfade, die jeweils auf Kosten (Mehrausgaben) und Nutzen (gesparte Ausgaben sowie höhere Einnahmen) untersucht werden können. Für jedes Projekt kann ein optimaler Anpassungspfad ermittelt werden, wenn Budgetobergrenzen und Investitionszeiträume bekannt sind.

Was sind die Empfehlungen für Immobilienunternehmen?

Unumgänglicher Schritt zu klimaresilienten Immobilien: eine Analyse von qualitativ hochwertigen Klimadaten zu heutigen und zukünftigen Klimazuständen für die Ermittlung der Risiken durch Extremwetterereignisse. Eine robuste Klimaanalyse benötigt neben Datensätzen auch die Expertise, die unterschiedlichen Datensätze sinnvoll miteinander zu verbinden. Einfach zugängliche Datensätze oder Gefahrenkarten, etwa zu Hagel oder Hochwasser, sind lediglich eine erste Abschätzung möglicher Risiken, aber nicht hinreichend, um belastbare Entscheidungen zu treffen. Häufig sind solche Gefahrenkarten nicht aussagekräftig genug durch eine geringe Auflösung, eine zu kurze oder zu weit in der Vergangenheit liegende Bezugszeit. Zu zukünftigen Klimazuständen gibt es große Datenmengen, aber vielfach werden spezifische Risikokarten mit unterschiedlichen Methoden und Klimamodellen erstellt, sodass diese nicht vergleichbar sind.

Es ist ratsam für Immobilienprojekte und Projektkonsortien, sich bereits in der (Vor-) Planungsphase Expertise zu Klimarisiken einzuholen, denn dann erzielen Investitionen in Klimaanpassung am meisten Gewinn. Für Investoren/Finanzinstitute ist es wichtig, entweder selbst durch unabhängige Klimaexpertise die Klimarisiken eines bestimmten Projektes zu ermitteln oder sich von Projektkonsortien entsprechende Klimaexpertise nachweisen zu lassen. Dazu hilft ein entsprechender Bericht, insbesondere da regulatorische Anforderungen zu Nachweisen zu Klimarisiken immer tiefgreifender werden. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft ein solcher Nachweis analog zu Energieausweisen vom Gesetzgeber verlangt wird. Ingenieursbüros und Bauunternehmen können durch Hinzunahme unabhängiger Klimaexpertise ihre Arbeit auf zukünftige Anforderungen ausrichten und sich dadurch einen Wettbewerbsvorteil sichern. Für potentielle private/institutionelle Käufer/Investoren kann ein unabhängiger Klimacheck zu einem Bestandsobjekt Risiken aufzeigen und eine Abschätzung nötiger Investitionsbedarfe durch Klimaanpassung während der Nutzungsdauer ermöglicht besser informierte Kaufentscheidungen. Für verantwortungsbewusste Verkäufer ergibt sich so die Möglichkeit, bessere Preise zu erzielen, während auf der anderen Seite regulatorische Anforderungen einige Verkäufer in ungünstigen Positionen schwächen könnten. Diese können ihre Position jedoch durch kosteneffektive Anpassungsmaßnahmen stärken.